各县（市、区）人民政府、东侨经济技术开发区管委会，市政府各部门、各直属机构： 

　　经市政府研究同意，现将《宁德市城市更新实施办法》印发给你们，请认真组织实施。

　　宁德市人民政府办公室

　　2021年6月10日 

　　（此件主动公开）

　　宁德市城市更新实施办法

　　第一章  总则

　　第一条  为规范城市更新活动，传承历史文脉，完善功能结构，改善人居环境，根据《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》、《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》、《福建省人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见》以及有关法律、法规和政策，并结合宁德实际，制定本办法。

　　第二条  本办法所称城市更新，是指对宁德中心城市范围内的城市建成区具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序，通过修缮、改造、拆除重建等方式，优化城市空间形态和功能，完善市政基础设施和公建配套设施，推动产业可持续性配套发展和历史文化保护传承，从而实现城市肌理的全面保留，产业动能、环境品质和城市竞争力的全面提升的系统性工程：

　　（一）片区基础设施、公共服务设施亟需完善；

　　（二）片区环境恶劣或者存在重大安全隐患；

　　（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响片区城市规划实施；

　　（四）产业发展基础薄弱或产业结构不合理，亟需改造提升；

　　（五）经市城市更新指挥部审定应当进行城市更新的其他情形。

　　第三条  城市更新应当遵循政府引导、市场运作、立足实际、量力而行、以人为本、民生优先、拆建结合、注重传承、突显特色、协调发展的原则。

　　第四条  城市更新应结合地块实际，单独或组合采取下列方式推动实施：

　　（一）修缮。在符合保护要求的前提下对建筑进行维护修缮、综合整治和功能优化，对建筑所在区域的基础设施、公共服务配套设施和环境进行更新完善，但不改变建筑整体风貌、主体结构和重要饰面材料，不得进行新建、扩建、改建活动。

　　（二）改造。在保持现状建设格局基本不变的前提下，对建筑进行局部改建、功能置换、修缮翻新，以及对建筑所在区域进行配套设施完善等建设活动。

　　（三）拆除重建。通过修缮和改造难以消除本办法第二条第（一）、（二）、（三）、（四）项规定情形的，将原有建筑物进行拆除，按照新的规划和用地条件进行重新建设。

　　第二章  工作机制

　　第五条  建立由宁德中心城区城市更新指挥部统筹协调督查推进的工作机制，保障城市更新工作顺利推进。

　　第六条  市级相关主管部门依据本办法规定的工作职责，与蕉城区、东侨经济技术开发区联动协作，推进城市更新工作。

　　第三章  工作流程

　　第七条  由市住建局牵头，市城市更新公司负责组织编制城市更新专项规划，确定城市更新总体规模和近中远期目标，制定更新强度、空间管控、生态和文化保护、风貌特色营造、公共设施完善等规划原则和控规指标。

　　专项规划是城市更新单元划定、城市更新单元策划方案编制、城市更新单元计划制定、城市更新项目实施方案编制的重要依据。

　　专项规划由市住建局组织相关部门审查后，经市城市更新指挥部审议通过，并报市政府常务会议审定后实施。

　　第八条  城市更新单元是城市更新实施的基本单位。一个城市更新项目可以包括一个或多个城市更新单元。

　　城市更新单元划定应当执行有关技术规范，综合考虑原有城市基础设施和公共服务设施情况、自然环境及产权边界等因素，保证城市基础设施和公共服务设施相对完整，且符合“十四五”用地空间布局规划，相对成片连片。

　　第九条  市住建局负责汇总市级相关主管部门、各区申报的城市更新单元，并会同市直相关部门、属地政府，综合区域现状、群众意愿、社会稳定风险等因素，论证各城市更新单元开展城市更新的必要性与可行性，开展资金平衡测算（含预期成本、收益等），对更新单元内的功能、布局、配套等进行整体策划，编制城市更新单元策划方案。

　　单元策划方案实行“一单元一策划”，按年度汇总生成城市更新单元年度实施计划，报城市更新指挥部审定后实施。

　　第十条  市自然资源局负责依据城市更新指挥部审定的年度城市更新单元和年度计划，及时开展相应片区控规编制（修编）工作，明确用地功能、开发容量及城市基础设施和公共服务设施建设等要求。

　　第十一条  城市更新单元属地政府负责组织编制城市更新实施方案。一个实施方案可以包括一个或多个城市更新单元。

　　实施方案应包括以下内容： 

　　（一）各更新单元所在区域的城市发展定位与产业布局、基础设施与公共服务设施的功能完善目标、历史文化资源的保持与保护方案等。

　　（二）各更新单元的实施背景、项目定位、建设规模、红线范围、更新方式、实现途径、建设方案、设计方案、运营方案、投资额度、筹资方案等内容。涉及历史文化保护的，还应包括保护方案。

　　第十二条  城市更新单元实施方案由市住建组织市自然资源局、市城市管理局等相关部门联合审查后，报城市更新指挥部审定后组织实施。

　　第十三条 城市更新指挥部可通过公开招投标或竞争性磋商等方式，支持有实力的国有企业参与城市更新单元投资建设。

　　第四章  其他规定

　　第十四条  城市更新涉及土地使用权及房屋所有权变动的，可采用协议搬迁、房屋征收、房屋买卖、资产划转、土地收储、股份合作等合规方式开展。

　　第十五条  鼓励和引导社会资本通过公开、公平、公正方式参与城市更新项目，探索城市更新进程中政府与居民合理共担机制、政府和社会资金合作建设模式。

　　第十六条  根据城市更新单元总体情况，对实施城市更新的市属国有企业统筹采取增资或经营性资产注入、融资贴息等方式予以支持。

　　第十七条  鼓励积极利用国家政策性金融对城市更新的支持政策筹集资金。引导商业金融机构创新服务产品，支持城市更新资金筹措。

　　第十八条 强化城市更新风险防控。及时梳理债务规模、总量、性质，针对经营过程中可能出现的各种流动性、局部性、系统性债务风险，建立完善防控预案和预警分析体系。严格规范举债、偿债程序，确保合理举债、按需偿债、贷偿有序。强化城市更新项目监督管理，严格控制建设管理成本，实行审计全过程监督，保障资金使用安全。

　　第十九条  城市更新应坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，将建设重点由房地产主导的增量建设逐步转向以提升城市品质为主的存量提质改造。

　　第五章  附则

　　第二十条  市级相关主管部门按照本办法制定城市更新相关配套文件。

　　第二十一条  本办法自颁布之日起施行，有效期5年。

　　第二十二条  本市其他各县（市、区）城市更新活动可参照本办法执行。

　　附件：1.宁德市城市更新协议搬迁工作规则

　　　  　2.宁德市关于进一步推进城市更新的支持措施

 

附件1

　　宁德市城市更新协议搬迁工作规则

　　第一条  为加快推动本市城市更新工作，依托群众力量有序推进房屋搬迁改造，根据有关法律、法规和政策，并结合本市实际，制定本规则。

　　第二条  在宁德中心城市行政区域范围内实施城市更新活动过程中，采取协议搬迁方式对房屋实施搬迁改造并给予房屋所有权人补偿的，按本规则执行。

　　第三条  本规则所称协议搬迁，是指实施业主在开展城市更新搬迁补偿过程中，按照《中华人民共和国民法典》等法律法规，本着平等、自愿、公平、诚信的原则与城市更新单元改造范围内的房屋所有权人协商并签订补偿协议，实施房屋搬迁改造的工作模式。

　　第四条  本规则所称实施业主，是指根据《宁德市城市更新实施办法》规定的工作流程所确定的城市更新单元实施业主。

　　实施业主可以依法委托搬迁实施单位，承担搬迁补偿的具体工作。委托搬迁实施单位的费用按本市房屋征收劳务费标准执行。

　　第五条  实施业主组织房屋所有权人协商选定房地产价格评估机构，协商不成的，通过随机选定方式确定房地产价格评估机构，对安置房屋及改造范围内房屋进行价值评估。

　　第六条  实施业主结合城市更新单元实际情况和本市房屋征收补偿法律法规，按照经审核通过的城市更新单元实施方案，制定房屋搬迁补偿方案。房屋搬迁补偿方案经城市更新单元属地政府审定后，由属地政府或其指定部门在改造范围内公布。

　　第七条 实施业主根据经审核通过的城市更新单元实施方案制定搬迁公告，公告内容应当包括实施业主、搬迁实施单位、改造范围、补偿方案、签约期限及生效比例、咨询及投诉电话等相关事项。搬迁公告经城市更新单元属地政府审定后，由属地政府或其指定部门在改造范围内公布。

　　第八条  实施业主对房屋所有权人的改造意愿进行征询，对改造范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，并按照公布的房屋搬迁补偿方案与房屋所有权人协商签订搬迁补偿协议。

　　第九条  协议搬迁涉及土地使用权及房屋所有权变动的，经依法补偿，房屋所有权人应在搬迁补偿协议中承诺放弃不动产权利，并同意委托实施业主代为注销相关不动产权利。搬迁补偿实行房屋安置的，由实施业主协助原房屋所有权人办理安置房产权登记。

　　实施业主应当将搬迁补偿协议签订情况以及相应结果等事项在改造范围内及时公布。在签约期限内，签订搬迁补偿协议的户数达到规定比例的，搬迁补偿协议生效，各方当事人按照诚实信用原则履行协议；未达到规定比例的，终止协议搬迁程序。

　　第十条  实施业主与房屋所有权人经充分友好协商，仍达不成搬迁补偿协议的，应当充分尊重其意思表示。

　　搬迁补偿协议签订后，各方当事人不得擅自变更或撤销；搬迁补偿协议生效后，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行协议义务或履行协议义务不符合约定的，对方可通过民事诉讼要求其承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等民事责任。

　　第十一条  通过协议搬迁形成的“净地”，具备划拨或协议出让条件的，实施业主可通过划拨或协议出让方式取得相应的土地使用权；需通过政府公共资源交易平台以土地公开出让方案（包含城市更新要求）方式公开出让的，支持实施业主以合法合规的方式取得相应的土地使用权。

 

附件2

　　宁德市关于进一步推进城市更新的支持措施

　　为加快推进城市更新工作，提升中心城市的宜居品质，现根据有关法律、法规和政策，并结合本市实际，提出如下支持措施。

　　一、适用范围

　　本措施适用于符合《宁德市城市更新实施办法》的城市更新单元。

　　二、基本原则

　　（一）加强政府引导 

　　科学编制城市更新专项规划和城市更新单元实施方案，强化规划引领管控，促进城市空间形态优化、功能配套完善、区域环境改善，高质高效推进城市更新。

　　（二）创新改造方式 

　　结合城市更新工作实际，探索城市更新单元的市场化运作模式，鼓励在城市更新搬迁补偿中优先采取协议搬迁的方式，提高城市更新改造效率。

　　（三）依法依规实施 

　　应严格依法开展群众意愿调查、房屋征收或协议搬迁、土地出让、用地监督等相关工作，纳入城市更新单元的土地应来源合法、权属清晰。

　　三、具体措施

　　（一）协议搬迁或房屋征收方式实施改造 

　　1.适用情形 

　　综合考虑当地区域现状、群众意愿、社会稳定风险等因素，涉及搬迁补偿且采取协议搬迁或房屋征收方式实施城市更新改造的，适用以下规定。

　　2.实施程序 

　　（1）宗地所在地区域的搬迁补偿完成并形成“净地”后，具备划拨条件的，由自然资源部门履行相关流程后，将相应的土地使用权划拨给实施业主；具备协议出让条件的，由自然资源部门履行相关流程后，将相应的土地使用权协议出让给实施业主；需通过政府公共资源交易平台公开出让的，由自然资源部门编制土地公开出让方案，明确拟供宗地的出让条件。

　　（2）为规范高效推进城市更新单元实施，自然资源部门可根据城市更新单元策划方案，提出宗地所在地区域的开发、建设、设计以及产业业态运营管理等城市更新相关要求；涉及历史文化保护的，还应包括整体保护要求。上述要求应纳入土地公开出让方案。

　　支持实施业主按照上述内容要求，以合法合规方式取得相应的土地使用权。

　　（3）自然资源部门根据经批准的土地公开出让方案，采取公开方式确定土地使用权人。土地使用权人应在宗地成交后规定时限内与自然资源部门签订《国有建设用地使用权出让合同》。

　　（二）其他方式实施改造 

　　除前述改造方式外，以其他方式实施城市更新改造的，按照现行法律、法规和政策执行。